民泊新法について
民泊新法（住宅宿泊事業法）
住宅宿泊事業法は、急速に増加するいわゆる民泊について、安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして、新たに制定された法律で、平成29年6月に成立しました。
民泊新法とは
住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）は、2018年6月に施行された法律になります。
旅館業法第３条の2第1項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業で、人を宿泊させる日数が1年間で間180日を超えないもの。いいます。
この住宅宿泊事業法は旅館やホテルなどの宿泊施設ではなく「住宅」を宿泊施設として既存住宅を宿泊施設とすることを前提としています。
この住宅宿泊事業ができる住宅は台所、浴室、便所、洗面設備が備えられた施設でなければいけません。また、居住要件として、現に人の生活の本拠として使用されていること、入居者の募集が行われていること、随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていることが求められます。
この法律により届出をすることで住宅地において住居を利用して1泊から宿泊事業を行うことが可能になります。
原則として民泊制度運営システムを利用して行うこととしています。
住宅宿泊事業を実施することができる「住宅」は、設備要件と居住要件を満たしていることが必要です。
民泊を行うメリット
１．空き家を活用して、副収入を得ることができる
使用していない家や部屋を所有しているだけでは、管理費だけがかさみ、出費に苦しむことになります。
放置していれば、管理費のみがかかりますが、民泊を運営することによって新たな収入を得ることができます。但し、民泊を運営するにあたっては様々な経費がかかります。ただ、上手に運用することができれば賃貸で貸し出すよりも、数倍の投資効果も見込めることができます。
賃貸としても貸し出せていない空き家などがあれば、「民泊」として運用することも考えてみるといいでしょう。
２．設備投資の費用を抑えることができる
旅館などの宿泊施設を開業するためには、消防設備の整備やフロントの設置など莫大な費用が必要となってきます。
これに対し「民泊」は、部屋のクリーニングや最低限の家具をそろえるなどの少ない設備投資で開業をすることができます。
これも、先ほど紹介したように民泊まつわる法律が新しく施工されたことが関係しています。
ビジネスを始めるにおいて、初期費用をできるだけ抑えたいと思うのは自然ではないでしょうか。
そういった面でもお勧めすることができるのが「民泊」業になります。
３.利用者との交流を楽しめる
自身が思い描く「民泊」にもよりますが、他県や他国など様々なバックグラウンドをもつ利用者との交流を想像し、楽しむことができるのも、オーナーの大きなメリットとして挙げられます。
民泊を行うデメリット
ここでは、３つのデメリットを紹介させていただきます。
１．備品・設備の盗難、破損などのトラブル
利用者には外国人観光客をはじめ、幅広い年代や生活環境の方がいらっしゃいます。文化や考え方の違いにより、設備が汚されたり、壊されたりするリスクがあります。そうした場合は、各種保険の適用などもありますが、修繕費が必要となってくる場合もあります。
トラブルをはじめ、民泊では備品・設備の盗難、破損及び部屋の汚損などのトラブルが起こる可能性があります。
これは、最も発生するトラブルと言っても過言ではないです。
タオルを持ち帰ってしまったり、呑み会などの目的で民泊利用し、部屋を過度に汚してしまう、また室内での喫煙によるタバコの焦げ跡などがあげられます。
清掃などで原状復帰するレベルの汚損などで済めばいいですが、原状復帰が困難であったり、設備を再度購入する必要があるケースも少なくありません。
外国人の利用者が多いということもあり、その文化の違いから汚損などのトラブルに発展することも多々あるようです。
2.近隣トラブル・ごみ処理問題
一般のマンションの一室を民泊として、運営していケースでは、室内で騒ぎすぎてしまい、隣人とのトラブルに発展しがちです。旅行中ということで、いつもよりテンションが上がってしまうのもわからなくはないので、対策が難しいところです。
また、多くの人がマンションを出入りするということで、過度に立ち入りが激しい場合には警察沙汰になってケースもあったようです
この騒音問題以外にも、近隣のトラブルに発展しやすいのがごみ処理問題です。
基本的にはその地域ごとにごみ回収のサイクルがあり、決まった曜日に決まった種類のごみを出さないと近隣の方に迷惑をかけてしまうことになります。しかし、旅行者の滞在期間に該当するごみ捨て日がくるとは限りません。
あらかじめ、管理者がごみの扱いを取り決めておく必要があるでしょう
民泊新法では、制度の一体的かつ円滑な執行を確保するため、「住宅宿泊事業者」「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」という3者に係る制度を創設し、それぞれの事業者について届出や登録を義務付けることで適正な業務を運営することが目的です。
住宅宿泊事業者は、届出住宅の居室の数が5室を超える場合か、または旅行などで不在になる場合は住宅宿泊管理業務に委託しなければなりません。
民泊新法の対象は3種類の事業者
| 「住宅宿泊事業者」 | 「住宅宿泊事業者」とは、住宅宿泊事業者の届出を行って民泊サービスを営む者をいいます。いわるぬ施設の所有者になります。 |
| 「住宅宿泊管理業者」 | 「住宅宿泊管理業者」とは、登録を受けて、住宅宿泊事業者の委託に基づいて報酬を得て、届出住宅の維持保全に関する業務を行う者をいいます。民泊の運営会社が該当します。 |
| 「住宅宿泊仲介業者」 | 住宅宿泊仲介業者とは、旅行業者以外の者であって登録を受けて宿泊者と住宅宿泊事業者との間の宿泊契約の締結の仲介事業を行う者をいいます。いわゆる民泊サイトなどの仲介業事者のことです。 |
家主居住型と家主不在型
届出住宅に「住宅宿泊事業者」（家主）が居住しているかどうかで、家主居住型と家主不在型に分けられ、それぞれについて規制を設けています。
家主居住型…「住宅宿泊事業者」（家主）が同じ住宅内に住んでおり、住宅の一部を宿泊者に貸し出す民泊スタイルです。家主居住型は「ホームステイ型」とも呼ばれ、その名前の通り、普段生活している家に宿泊者を受け入れるスタイルです。
家主不在型…「住宅宿泊事業者」（家主）が同じ住宅内におらず、民泊施設を貸し出すスタイルです。民泊施設に家主が不在となる運営方法で一般的な「民泊」としてイメージされやすいと思います。
「家主不在型」とは、届出住宅に人を宿泊させる間、日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲を超えて、「不在」となる住宅をいいます。
・ 「日常生活を営む上で通常行われる行為」は、生活需要品の購入等であり、業務等により継続的に長時間不在とするものは当該行為に該当しません。
・ 「日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間」は、原則１時間とします。
・ ただし、生活必需品を購入するための最寄り店舗の位置や交通手段の状況等により当該行為が長時間にわたることが想定される場合には、２時間程度までの範囲とします。
消防設備の設置
民泊を運営する届出住宅においては、原則、定められた消防設備の設置が必要です。
民泊新法における届出住宅は宿泊施設としてみなされ、「特定防火対象物」というホテルや旅館と同等の消防設備の設置基準が定められます。
ただし、家主居住型で宿泊室の床面積合計が50㎡以下であれば、宿泊施設ではなく住宅としてみなされるので、自動火災報知器の設置が不要になる等、設置の内容が大きく違います。
住宅宿泊事業の届出をしようとする者は、届出前に確認しておくべき事項
住宅宿泊事業の届出をしようとする者は、届出の前に下記の事項等について確認をしておく必要があります。
- 届出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうか
- マンションで住宅宿泊事業を営もうとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか（※）
（※）規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がないかの確認が必要となります。 - 消防法令適合通知書を入手
※届出住宅を管轄する消防署にご相談ください。
届出内容に関して
届出をする場合に届出書に記入が必要な事項として定められている事項は以下のとおりとなります。
| 1 | 商号、名称又は氏名、住所 |
| 2 | 【法人】役員の氏名 |
| 3 | 【未成年】法定代理人の氏名、住所 （法定代理人が法人の場合は、商号又は名称、住所、役員の氏名） |
| 4 | 住宅の所在地 |
| 5 | 営業所又は事務所を設ける場合は、その名称、所在地 |
| 6 | 委託をする場合は、住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名、登録年月日、登録番号、管理受託契約の内容 |
| 7 | 【個人】生年月日、性別 |
| 8 | 【法人】役員の生年月日、性別 |
| ９ | 未成年の場合は、法定代理人の生年月日、性別 （法定代理人が法人の場合は、役員のの生年月日、性別） |
| １０ | 【法人】法人番号 |
| １１ | 住宅宿泊管理業者の場合は、登録年月日、登録番号 |
| １２ | 連絡先 |
| １３ | 住宅の不動産番号 |
| １４ | 住宅宿泊事業法施行規則第２条に掲げる家屋の別 |
| １５ | 一戸建ての住宅、長屋、共同住宅又は寄宿舎の別 |
| １６ | 住宅の規模 |
| １７ | 住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合は、その旨 |
| １８ | 賃借人の場合は、賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨 |
| １９ | 転借人の場合は、賃貸人と転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨 |
| ２０ | 区分所有の建物の場合、管理規約に禁止する旨の定めがないこと ※管理規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がない旨 |
6「管理受託契約の内容」について
法第34条第１項に基づき管理受託契約の締結に際して住宅宿泊管理業者から住宅宿泊事業者に交付される書面に記載されている事項を届け出る必要があります。
当該事項が管理受託契約の契約書面に記載されている場合には、当該契約書面の写しを提出することによって届出を行ったものとみなします。
※記入欄には「添付の契約書面の通り」と記入します。
16「住宅の規模」について
・「居室の面積」宿泊者が占有する面積のことを表します（宿泊者の占有ではない台所、浴室、便所、洗面所、廊下のほか、押入れや床の間は含みません）。具体的には、簡易宿所の取扱いと同様に算定します。なお、内寸面積（壁の内側、実際の壁から壁までの距離を対象とした面積）で算定します。
・「宿泊室の面積」宿泊者が就寝するために使用する室の面積を表します（宿泊室内にある押入れや床の間は含みません）。なお、面積の算定方法は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（建物を真上から見た面積）とします。
・「宿泊者の使用に供する部分（宿泊室を除く。）の面積」宿泊者の占有か住宅宿泊事業者との共有かを問わず、宿泊者が使用する部分の面積であり、宿泊室の面積を除いた面積を表します（台所、浴室、便所、洗面所のほか、押入れや床の間、廊下を含みます）。
17「住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合」について
法第６条に規定する安全の措置の設置義務の有無を確認するために求めるものであり、届出住宅に人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者が居住（別荘等の届出住宅において住宅宿泊事業者が滞在する場合も含みます。）しており、法第11条第１項第２号に規定する一時的な不在を除く不在とならない場合のことです。ここでは、届出住宅内に居住していることが必要であり、国・厚規則第９条第４項に規定するような、例えば、届出住宅に隣接して居住する場合は対象とならないことに留意する必要があります。なお、共同住宅や長屋における複数の住戸や同一敷地内の「母屋」と「離れ」などの複数棟の建物を一つの届出住宅として届け出る場合、住戸、棟ごとに届け出るべき内容は異なるため、共同住宅や長屋の場合は住戸ごとに、同一敷地内の複数棟の場合は棟ごとに届出事項を記載する必要があります。
住宅宿泊事業法のポイント
「住宅宿泊事業法」の解釈や留意事項の詳細を定めた「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」によれば」設備要件や居住要件については以下に説明致します。
設備要件に関する考え方について
・設備の要件
届出を行う住宅には、「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の設備が設けられている必要があります。
・設置場所
１棟の建物内に設けられている必要はない。同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態である場合には、これら複数棟の建物を一の「住宅」として届け出ることは差し支えない。
・公衆浴場等を浴室等として代替
これらの設備は、届出住宅に設けられている必要があり、届出の対象に含まれていない近隣の公衆浴場等を浴室等として代替することはできません。
・設備の機能
- これらの設備は、必ずしも独立しているものである必要はなく、一つの設備に複数の機能があるユニットバス等も認められます。
- また、これらの設備は、一般的に求められる機能を有していれば足ります。例えば、浴室については、浴槽が無くてもシャワーがあれば足り、便所については和式・洋式は問わない。
居住要件に関する考え方について
◆対象となる家屋
届出を行う住宅は、次のいずれかに該当する家屋である必要があります。
（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
（2）「入居者の募集が行われている家屋」
（3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」
（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」の考え方
- 「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋のことです。したがって、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しません。
（2）「入居者の募集が行われている家屋」の考え方
- 「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲（売却）又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋ですただし、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等、入居者募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められません。
（3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」の考え方
- 「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住の用に利用されている家屋のことです。
※当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年１回以上は使用している家屋であり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。
（随時居住の用に供されている家屋の具体例）
- 別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋
- 休日のみ生活しているセカンドハウス
- 転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住するために所有している空き家
- 相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住することを予定している空き家
- 生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家
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永井行政書士事務所
| 保健所 | 所在地 | 電話番号 |
| 千代田区：千代田保健所 生活衛生課環境衛生係 | 千代田区九段南1-6‐17 千代田会館8階 | 03-5211-8168 |
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| 港区：みなと保健所 生活衛生課住宅宿泊事業担当 | 港区三田1‐4‐10 | 03-6400-0088 |
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| 台東区：台東保健所 生活衛生課住宅宿泊事業担当 | 台東区東上野4‐22‐8 | 03-3847-9403 |
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